11月1日修訂后的《銀川市物業管理條例》正式實施,其中業主委員會的組建、運行和管理問題備受關注,為了讓《銀川市物業管理條例》實施起來有更具體的參照,銀川市住房和城鄉建設局印發了《銀川市業主委員會組建、運行和管理的指導意見(試行)》(以下簡稱《指導意見》),并將于12月9日起實施,該《指導意見》填補了我市業委會管理規范方面的空白。

  成立業委會需20%以上業主聯名申請

  業主大會是全體業主行使權力的組織,業主委員會又是業主大會行使日常權利的組織,也就是小區平時的“當家人”。過去通常都是選小區里有時間操心小區事務的熱心人,而這個關系到業主利益的組織到底該如何選,《指導意見》有了明確規定。

  符合成立業主大會的物業管理區域,街道辦事處在接到建設單位或物業管理區域內20%以上業主聯名申請60日內,組成以轄區街道工作人員任組長、社區書記任副組長,擇優選取黨員業主、民主黨派和優秀業主代表為成員的籌備組,首屆業主大會籌備組應邀請開發建設單位參加。籌備組成立后,公布成員名單和工作職責,并擬定《管理規約》《業主大會議事規則》《業主委員會選舉辦法》等草案,在物業管理區域內顯著位置公布,征求業主意見。籌備組通過入戶上門、談心談話等方式,全面了解物業管理區域內業主基本情況、思想動態、矛盾問題等有關情況。首屆業主大會籌備組成員不得成為業主委員會委員候選人。

  籌備組在籌備業主大會時,要公示召開會議的時間和地點。籌備組應組織動員業主中社區“兩委”成員、黨員等積極參加選舉,提高業主的直接參選率,街道黨工委組織籌備組成員、社區“兩委”成員、黨員和志愿者,采取上門走訪、公示公開等方式,向業主介紹業主委員會委員候選人,廣泛爭取業主的認同和支持,確保經過組織提名考察符合要求的候選人順利當選。當選后的委員應當簽訂履職盡責盡職承諾書,并在小區內進行公示。

  業主大會可通過召開會議和業主現場投票的形式,也可采取現場投票與書面征求意見相結合的形式進行選舉。對規模較大、戶數較多的小區,可采取以樓棟、單元或者樓層為單位推選業主代表進行選舉,但業主代表必須持有所代表的業主戶數的授權委托書,委托書中應明確委托人與被委托人基本信息、委托事項、委托期限等。

  業委會成員中黨員數量不得少于一半

  業主委員會一般由5~11人組成,且黨員人數不少于總數的一半,業主委員會委員候選人應當是物業管理區域內的業主,業主是指房屋所有權人,以不動產登記為準。《指導意見》明確要求,想要參選業主委員會成員,除了遵紀守法、熱心、正直、公道以外,參選人要遵守《業主大會議事規則》《管理規約》以及規范履行業主義務,按時繳納物業管理相關費用并提供連續三年繳費相關憑證。本人、配偶及其直系親屬不在本物業管理區域內提供服務的物業企業工作。

  業主委員會委員產生后七日內召開第一次會議,推選業主委員會主任、副主任并確定其他委員的分工,并將結果和分工、聯系電話等進行公示。業主委員會在民政、街道和社區等部門的指導下履職盡責,并接受全體業主的監督。業主委員會委員資格終止的,應當自終止之日起3日內將其保管的檔案、印章及其他屬于全體業主所有的財物移交業主委員會。

  業主委員會可以設立候補委員,候補委員人數不得超過業主委員會正式委員人數的百分之五十。候補委員可以與正式委員同時由業主大會選舉產生,其選舉產生規則、任職資格和職務終止規則應當與正式委員相同。設立候補委員的,應當和業主委員會一并備案。

  業委會成員違規構成犯罪的將追刑責

  《指導意見》要求,業主委員會應建立規范、透明、高效的財務管理制度;重大事項要建立完善的公示、意見征求和決策制度;財務收支要建立年度財務審計和換屆審計公開公示制度;要保障全體業主的知情權、參與權和監督權,確保廣大業主主動履行業主義務。

  經營性收益應當每半年至少公示一次收支情況,不得以任何個人名義進行存儲及管理。業主委員會應當按照業主大會決定的經營性收益使用分配具體辦法使用,使用前應在物業管理區域內公示,并接受社區的監督。業主對物業服務企業或業主委員會公示的經營性收益收支情況提出異議時,物業服務企業或業主委員會應及時接受業主的質詢。物業服務企業或業主委員會的相關人員侵占、挪用住宅專項維修資金及經營性收益,構成犯罪的依法追究刑事責任;是黨員的,還應參照《中國共產黨紀律處分條例》等追究相關責任。業主不得擅自以業主大會或者業主委員會的名義從事活動。業主以業主大會或者業主委員會的名義,從事違反法律、法規活動構成犯罪的,依法追究刑事責任;尚構不成犯罪的,依法給予治安管理處罰。

  業主大會、業主委員會工作經費由全體業主承擔,可在經營性收益中列支,具體額度由首次業主大會籌備組或者業主委員會提出意見,并在業主大會會議上表決通過后執行。業主委員會工作經費的收支情況,應當定期在物業管理區域內公告,接受業主監督。業主委員會不按照規定組織召開業主大會會議或在規定時間內不組織換屆選舉的,業主可以請求街道(鄉、鎮)或社區協調確定召開時間或換屆選舉時間;逾期仍未召開或組織的,由街道(鄉、鎮)或社區指導業主召開或組織。

  記者 李鯤鵬

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